Immobilienerwerb in Frankreich

Achat en Etat futur d'achèvement- Kauf einer zu erstellenden schlüsselfertigen Immobilie

s. Promoteur-Bauträger

Agent Immobilier- Makler

Der größte Teil von Verkäufen bestehender Immobilien wird in Frankreich von Maklern abgewickelt. Die Verkäufer beauftragen häufig mehrere Makler, so dass die Immobilien gleichzeitig von mehreren Maklern angeboten werden." Agent Immobilier" ist eine geschützte Berufsbezeichnung. Die Berufsausübung bedarf einer behördlichen Genehmigung. Der größte Zusammenschluss von Maklern in Frankreich ist die FNAIM, die sogar über eine berufsständische Garantieeinrichtung (Caisse de Garantie) verfügt. Dieses Institut gewährt Kunden der angeschlossenen Makler Sicherheiten für die Abwicklung von Immobiliengeschäften. Makler werden auch mit dem Verkauf von neuen Projekten, die noch im Planungsstand sind oder gerade errichtet werden, betraut. Diese Neubauvorhaben werden aber meist auch von den Bauträgern (Promoteurs) selbst vertrieben.

Acte notarié- Notarvertrag

Der Notar (nicht der Rechtsanwalt) beurkundet und garantiert den einwandfreien Eigentumsübergang. Mit Abschluss eines privatschriftlichen Vertrages geht zwar das Eigentum bereits auf den Käufer über, Wirksamkeit gegenüber Dritten erlangt der Kaufvertrag aber erst mit der Veröffentlichung im fichier immobilier (Grundstücksregister).Diese Aufgabe fällt dem Notar zu. Der Notar erforscht die Eigentumsverhältnisse und sonstigen Rechtsverhältnisse des Kaufobjektes bis weit in die Vergangenheit zurück. Er überprüft die Belastungen des Grundstücks im Hypothekenregister und meldet neue Hypotheken für Finanzierungen, die der Käufer in Anspruch nimmt. Er haftet dem Käufer persönlich dafür, dass die beim Kauf gemachten Angaben zutreffend sind.

Acte sous seing privé - privatschriftlicher Vertrag

Für einen Immobilienerwerb in Frankreich ist zu beachten, dass auch ein nicht notariell geschlossener Vertrag rechtswirksam ist. Darum ist Vorsicht geboten, auch wenn von Vorverträgen die Rede ist.

Commission- Maklerprovision

Der Makler erhebt in aller Regel vom Verkäufer eine Verkaufsprovision, die unterschiedlich hoch sein kann (zwischen 3 und 6 %) und die im Kaufpreis enthalten ist. Davon abweichend und abhängig vom Maklerauftrag, können auch Provisionen vom Käufer erhoben werden.

Compromis/Promesse de Vente/Offre d'achat/ Vente

- alles Formen von Vorverträgen, die verbindlichen Charakter haben. Der Käufer hinterlegt in der Regel 5 bis 10% des Kaufpreises als Garantie dafür, dass der Vertrag erfüllt wird. Dieser Betrag fließt auf ein Treuhandkonto und wird auf die Kaufpreiszahlung angerechnet. Wenn der Käufer den Vertrag nicht erfüllt, erhält der Verkäufer den Betrag als Entschädigung.

Conditions suspensives- auflösende Bedingungen

Ein Vorvertrag kann unter auflösender Bedingung geschlossen werden. Von Gesetzes wegen zwingend ist eine solche condition suspensive für den Fall, dass der Käufer für die Kaufpreisfinanzierung bei seiner Bank ein Darlehen beantragen will. Erhält er sein Darlehen nicht, kommt der Vertrag nicht zustande. Auch der eingezahlte Garantiebetrag fließt dann an den Käufer zurück. Sinn dieser gesetzlichen auflösenden Bedingung ist der Schutz des Käufers. Wenn dieser auf den Schutz verzichten will, muss er ausdrücklich die Klausel unterschreiben, dass er keinen Kredit für den Erwerb der Immobilie aufnehmen wird. Als conditions suspensives können auch Bedingungen aufgenommen werden, die die Eintragungen im Kataster oder Dienstbarkeiten (Rechte Dritter an dem Grundstück) betreffen. Sollten die Angaben des Verkäufers nicht mit den amtlichen Eintragungen übereinstimmen, führt eine solche auflösende Bedingung dazu, dass der Vertrag null und nichtig ist. Es können vertraglich andere conditions suspensives aufgenommen werden, wenn sich die Vertragsparteien darauf einigen, z. B. bei einem Contrat de réservation.

Contrat d'entreprise- Vertrag mit den einzelnen Handwerkern, Baufirmen

In diesem Fall schließen Sie einzelne Verträge über die einzelnen Gewerke ab. Sie haben die ausgehandelten vertraglichen Ansprüche gegen die einzelnen Handwerker und Firmen, müssen aber in Ihrer eigenen Verantwortung die Einhaltung von Terminen und versprochener Leistung überwachen.

Contrat de maison individuelle- Bauvertrag mit Generalunternehmer

Auf der Grundlage der Baupläne und Baugenehmigung können Sie einen Generalunternehmer beauftragen, das Haus in eigener Verantwortung zu bauen. In diesem Fall erhalten Sie eine Liefergarantie zu einem Festpreis und innerhalb der vereinbarten Frist.

Contrat de réservation- Reservierungsvertrag

Diese Form des Vertrages wird bei noch nicht begonnenen Bauvorhaben mit den promoteurs (Bauträgern) abgeschlossen. Sie entspricht dem Vorvertrag für bestehende Immobilien, das heißt mit Hinterlegung von Garantiebeträgen, allerdings mit der Festlegung von Rücktrittsmöglichkeiten des Käufers für den Fall, dass das Objekt nicht in der vorgesehen Zeit oder überhaupt nicht realisiert werden kann, weil die Baugenehmigung nicht erteilt wird. Selbstverständlich wird der hinterlegte Betrag dem Käufer rückerstattet.

Copropriété- Eigentümergemeinschaft

Es gibt eine gesetzlich vorgeschriebene Form für die Bildung von Gemeinschafts- und Sondereigentum bei Eigentumswohnungen , aber auch für lotissements, das sind in einzelne Grundstücke aufgeteilte größere Areale (Domaines), bei denen es ebenfalls gemeinschaftliches Eigentum (gemeinschaftliche Grundstücksflächen) und Sondereigentum (die einzelnen Parzellen) gibt. Selbst bei Einfamilienhäusern, freistehend oder in Reihen, gibt es die Form des gemeinsamen Eigentums an dem gesamten Grundstück und Sondereigentum am aufstehenden Haus. Für den eigenen Gartenanteil bestehen in solchen Fällen Nutzungsrechte.

Délegation de la maitrise d'ouvrage- Delegierung der Bauherreneigenschaft

auf ein darauf spezialisiertes Unternehmen. Diese Aufgabe kann auch der Architekt übernehmen.

Droits de mutation- Registersteuer= Grunderwerbsteuer

Wird für den Erwerb von Wohngebäuden erhoben, die älter als 5 Jahre sind. Abgaben an die Gemeinde, die Region und das Département betragen in der Provence/Côte d'Azur rd. 7 %.

Frais de Notaire- Notargebühren

Häufig werden die Registersteuern als frais de notaire bezeichnet, weil der Notar für deren Eintreibung verantwortlich ist. Tatsächlich betragen die Notargebühren rd. 1% des Kaufpreises. Sie kommen zu den Registersteuern hinzu.

Lotissement

- ein großes Grundstück, das in Bauparzellen aufgeteilt ist.
Die Eigentümer der Grundstücke im lotissement (meist Domaine genannt) sind in einer Eigentümergemeinschaft (copropriété) zusammengeschlossen, die Selbstverwaltungsaufgaben wahrnimmt (Pflege der Erschließungsstrassen, gemeinsame Anlagen). Die Eigentümergemeinschaft erhebt einen jährlichen Beitrag, über den jährlich abgerechnet wird.

Maitre d'ouvrage-Bauherr

Derjenige, der Eigentümer des Baugrundstücks ist, die Baupläne erstellt, die Baugenehmigung beantragt und schließlich die Bauaufträge erteilt, ist Bauherr. Wenn auch die Einschaltung eines Architekten in Frankreich erst ab 170 qm geplanter Wohnfläche erforderlich ist, empfiehlt sich die Beaufragung eines Architekten, der Pläne und Anträge erstellt und letztlich die Bauausführung überwacht. Natürlich ist es möglich, die Bauherrenschaft vollständig zu übertragen an eine Person/Firma seines Vertrauens (Délegation de la maitrise d´ouvrage).

Plus Values - Veräußerungsgewinn

Der Veräußerungsgewinn, das heißt die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis einer Immobilie wird in Frankreich besteuert, soweit es sich nicht um den Hauptwohnsitz handelt. Nach Ablauf von 5 Jahren werden allerdings 10% pro Jahr vom Veräußerungsgewinn abgezogen. Außerdem wird der Kaufpreis pauschal für Renovierungen um 15%  erhöht.  Es können aber auch belegte Handwerkerrechnungen und Ausgaben dem Kaufpreis zugeschlagen werden. Was übrig bleibt vom Veräußerungsgewinn wird nach einem generellen Abschlag von 1.000€ bei Ausländern mit 16% besteuert. Für den Veräußerungsgewinn gilt in Deutschland der sogenannte Progressionsvorbehalt. Nach der heute noch gültigen Regel entfällt der Progressionsvorbehalt aber, wenn zwischen Kauf und Verkauf 10 Jahre vergangen sind.

Auch für einen Immobilienerwerb in Frankreich gilt der Grundsatz, dass eine Immobilie keine kurzfristige Anlage ist, selbst wenn es Phasen gegeben hat, in denen sich in bevorzugten Gegenden der Marktpreis binnen weniger Jahre verdoppelt hat.

Promoteur- Bauträger

Der übliche Vertrag mit einem Bauträger sieht einen Verkauf nach Maßgabe des Baufortschritts vor (Vente en état futur d'achèvement). Der Käufer zahlt zunächst Sicherheitsleistung von 5% und dann nach Baufortschritt. Dagegen erhält er eine Bankgarantie für den Fall, dass das Objekt nicht fertiggestellt wird. Die Garantie sichert den Käufer also vor allem gegen die Insolvenz des Bauträgers ab.

Réservation- Reservierung

Bei ernsthaftem Interesse an einem Angebot ist eine sehr kurzfristige kostenfreie Reservierung verhandelbar, insbesondere wenn kurzfristig ein Besichtigungstermin vereinbart werden soll.

Revenus immobiliers- Einkünfte aus Vermietung

Unterliegen der französischen Einkommensteuer. Soweit Doppelbesteuerungsabkommen mit anderen Ländern bestehen, entfällt eine weitere Besteuerung im Land mit dem Hauptwohnsitz. Dies ist bei Deutschland der Fall mit Progressionsvorbehalt, d.h. dass die in Frankreich erzielten Einkünfte nicht in Deutschland besteuert werden, aber zur Bestimmung der Höhe des Steuersatzes herangezogen werden: Das in Deutschland erzielte Einkommen wird um die Mieteinkünfte in Frankreich erhöht, der für das Gesamteinkommen gültige Steuersatz wird dann auf das in Deutschland erzielte Einkommen angewandt.

Taxe foncière- Grundsteuer

Jährliche Steuer auf bebaute und unbebaute Grundstücke. Basis der Berechnung ist der Mietwert, der von der Gemeinde alle 3 Jahre überprüft und im Kataster eingetragen wird.

Taxe d'habitation- Wohnsteuer

Wird ebenfalls wie die Grundsteuer auf der Grundlage des Mietwertes berechnet und jährlich erhoben. Will man die Höhe von Grund- und Wohnsteuer vor einem Kauf in Erfahrung bringen, muss man sich beim Voreigentümer oder der Gemeinde erkundigen. Am Besten vom Makler erfragen.

Vorteile von Neubauten

• Ermäßigte Registersteuern von 2 bis 3 % statt 7 bis 8 %
• Befreiung von der Grundsteuer (taxe foncière) in den beiden Jahren nach Fertigstellung
• strengere Baunormen für Schall- und Wärmeisolierung
• Sicherheiten: Fertigstellungsgarantie einer Bank, 10 Jahre Gewährleistung auf Baumängel, 2 Jahre Funktionsgarantie für bewegliche Einbauten.